Arras confirmatorias y arras penitenciales, ¿qué saber y por cuáles optar en tu compra venta?
Comprar una vivienda supone, en estos tiempos un enorme desafío, por muchos motivos.
Primero porque, como sabemos, la oferta es limitada. En segundo lugar, porque en la mayoría de las ocasiones dependemos de una entidad bancaria, que nos aporte la hipoteca. Pero además, hay otro aspecto que nos puede volver locos si no contamos con conocimientos o ayuda: los compromisos legales.
Antes del contrato de compra-venta y de la entrega de las llaves, vas a pasar por el acuerdo de arras. Y justo de esto vamos a hablar hoy, porque en nuestra experiencia es algo que genera muchas dudas y preocupación a los compradores. Después de todo, este contrato se firma antes de acudir a la notaría y, por eso, tienes que estar muy bien informado de lo que implica.
Pero, ¿qué son las arras en el contrato de compra-venta?
Empecemos por el inicio. Simplificando, se trata de una cantidad de dinero que entrega el comprador al vendedor, como compromiso para celebrar el contrato posterior de compra venta.
Habitualmente la compra venta se dilata en el tiempo, ya que hay que desalojar la vivienda, pagar impuestos, pedir cita en el notario, solicitar financiación… Por eso surgió esta figura legal, como manera de asegurarnos de que la vivienda no va a ser ofrecida a otros compradores, ni que el vendedor va a quedarse con ella sin vender tras la oferta.
Existen dos tipos de arras principales, en función de la naturaleza del contrato: las confirmatorias y las penitenciales y elegir bien entre ellas puede tener un impacto importante en el proceso de adquisición de tu próximo inmueble.
¡Vamos a ver sus características!
Arras confirmatorias
Al optar por este tipo, se abona un anticipo del precio total del inmueble al firmarlas.
Sus principales características son:
- Tienen función de anticipo: Este importe se integra al precio final de la compra-venta.
- Suponen un compromiso firme: Obligan a ambas partes a cumplir el contrato bajo los términos acordados.
- Repercusiones legales en caso de incumplimiento: La parte perjudicada puede exigir el cumplimiento o reclamar una indemnización.
Si, posteriormente a ratificar el contrato, el comprador se echa atrás o incumple en forma o tiempos lo pactado, el vendedor tiene el derecho de demandar para lograr el cumplimiento de la venta o buscar una compensación económica por los daños causados.
En el caso de que sea el vendedor quien no lleve a término la transacción, el comprador puede exigir la entrega del inmueble bajo las condiciones pactadas o reclamar una compensación equivalente a los daños sufridos.
Como ves, las arras confirmatorias protegen a las dos partes a la vez que obligan a ambas a cumplir su compromiso.
Aunque, como te hemos adelantado, no son la única figura legal existente, las arras confirmatorias son la mejor opción siempre que:
- Ambas partes tengan total seguridad de que desean llevar a cabo la operación.
- Desees minimizar el riesgo de incumplimiento.
- El comprador ya tenga la financiación asegurada y esté listo para proceder con la compra.
- El vendedor busque evitar posibles retractaciones de última hora que puedan afectar su planificación.
Arras penitenciales
En contraposición a las anteriores, las arras penitenciales otorgan a ambas partes la libertad de desistir del contrato, sin necesidad de justificar su decisión, cosa que no es posible en el contrato anterior.
Pero además, otras de sus características las diferencia de las confirmatorias.
- Derecho a desistir: Ofrecen a ambas partes la posibilidad de echarse atrás sin necesidad de justificar su decisión.
- Penalización económica: Si el comprador desiste, pierde las arras entregadas. Si es el vendedor quien desiste, debe devolver el doble de la cantidad recibida.
- Evita litigios complejos: Al estar reguladas de antemano, su aplicación simplifica los conflictos legales.
Por todo ello, recomendamos las arras penitenciales cuando:
- Existan dudas de poder llevar a cabo la transacción.
- Una o ambas partes deseen conservar una salida legal en caso de cambios inesperados.
- Se prefiera evitar litigios largos y costosos en caso de incumplimiento, y simplemente cumplir con las penalizaciones pactadas.
En ambos casos, los datos básicos a recoger en este tipo de acuerdo privado, que garanticen su validez son:
- Datos de identificación tanto del comprador como del vendedor.
- Descripción de la vivienda objeto del contrato de compraventa.
- Precio de venta y forma de pago.
- Importe de las arras (habitualmente suele ser un 10% pero puede variar si se acuerda otro total).
- Plazo máximo del que disponen las partes para formalizar la compraventa. En caso de no aparecer, no excede de 6 meses.
- Qué tipos de arras son (si no se especifica, la jurisprudencia ha dictado que se asumirá que se trata de confirmatorias).
- Consecuencias del incumplimiento contractual.
- Firma de ambas partes.
Resumiendo…
Naturaleza jurídica | Parte del precio total del contrato | Indemnización en caso de desistimiento |
Cumplimiento | Obligan a las partes a cumplir el contrato | Permiten desistir con penalización |
Repercusiones | Puede implicar acciones judiciales | No requieren largos procesos judiciales |
Flexibilidad | Menos flexibles | Mayor flexibilidad |
Consejos Broker
Aunque son menos usuales, existe un tercer tipo de arras, llamadas penales, que están reguladas por el Código Civil y que implican tanto cumplir con el contrato como una indemnización en algunas ocasiones de desistimiento.
Decantarte por un tipo u otro de contrato de arras, va a depender siempre de tu situación concreta, así como de la del vendedor.
En Broker te asesoramos, no solo durante la elección de tu vivienda o la venta de tu inmueble, sino también en todo el proceso legal posterior, por lo que nos encargaremos de valorar qué arras son más adecuadas para tus necesidades.
Así y todo, como siempre nos gusta dejarte unos consejitos finales por si necesitas tomar una decisión informada.
- Evalúa tus necesidades y circunstancias: Reflexiona sobre tu nivel de compromiso, la seguridad con la que cuentas en la financiación y valora los posibles problemas que puedan surgir e impedirte llevar a cabo la compra venta.
- Negocia los términos del contrato. Aunque suele ser el vendedor el que facilita el contrato de arras, el comprador debe estar de acuerdo con todos sus puntos, por lo que ya seas uno u el otro, no olvides llegar a acuerdos que te interesen. ¿En qué? Tanto en los plazos como en los importes, así como en otras condiciones. Por ejemplo, una cláusula muy interesante a incluir es la que protege al comprador en caso de no recibir el préstamo hipotecario.
- Evita ambigüedades. Como te hemos dicho antes, si no aparece el tipo de arras, estarás firmando unas confirmatorias. Por lo que es mejor que todo aparezca claramente.
- Consulta con un abogado o experto inmobiliario. No firmes nada que no entiendas y con lo que estés 100% de acuerdo, por lo que asegúrate de comprender todas las consecuencias legales de cada tipo de arras.
Y… ¡listo!! Recuerda que el conocimiento es poder y te evita muchos disgustos posteriores, por lo que no tomes las decisiones a la ligera y avanza en el proceso de adquisición o venta de tu inmueble con toda la confianza y la tranquilidad, que te da saber en qué aguas estás moviéndote.
Ahora que conoces las diferencias, ¿qué tipo de arras crees que se adapta mejor a tu situación? ¡Cuéntanos en los comentarios!