Divorcio con propiedades compartidas: Gestiona la venta sin complicaciones
Durante el año 2024, los órganos judiciales registraron 95.650 separaciones, divorcios y nulidades, mientras que en 2023 la cifra no llegaba a los 77.000. Este aumento significativo de las parejas que deciden poner fin a sus relación tiene muchas causas diferentes, pero lo que sí son comunes son las consecuencias de esta decisión. Y una de las más engorrosas es la división de los bienes compartidos, entre ellos, la vivienda.
Cuando un matrimonio se disuelve hay quienes optan porque una parte asuma la hipoteca o por alquilar la propiedad, pero en la mayoría de los casos la alternativa es la venta y la liquidación de los bienes conjuntos, para facilitar la separación financiera.
Abordar esta transacción de manera eficiente, sin complicaciones y tratando de no vernos afectados por cuestiones emocionales, lo convierte en todo un reto. Y, por eso, hoy queremos hablar de ello y de todo lo que implica este proceso.
Aspectos legales
En nuestra experiencia los temas legales dan bastante miedo, probablemente porque mucha de nuestra jurisprudencia resulta liosa y complicada. Y, además, si hablamos de entender todo lo que necesitas en el ámbito del derecho, en medio de una situación tan exigente emocionalmente como un divorcio, la situación empeora.
Pero créenos si te decimos que, con un poco de orden y la información justa y bien estructurada, puedes tener un buen punto de partida para ubicarte.
Para empezar, si estás planteándote un proceso de divorcio, el primer tema a considerar es el régimen que elegisteis para constituir el matrimonio, ya que de ello van a depender las siguientes acciones.
Matrimonio en régimen de gananciales
Según este régimen, todos los bienes adquiridos durante el tiempo en el que el matrimonio ha tenido efecto, os pertenecen a ambos, a partes iguales. Sin embargo, pueden darse dos situaciones diferentes en el momento del divorcio.
- Podéis llegar a un acuerdo, que se tendrá que firmar ante notario y que recogerá las condiciones negociadas a la vez que reparte los bienes y disuelve el régimen económico de la pareja. Una vez hecho eso, ambos podéis vender la vivienda o dejar que uno de los dos se la quede, abonando los importes compensatorios pactados.
- O puede darse la circunstancia de no alcanzar consenso, en cuyo caso será un juez el que designará un perito que disolverá el régimen matrimonial y repartirá los bienes.
Matrimonio en régimen de separación de bienes
En este caso, los bienes patrimoniales de los cónyuges se mantienen separados, por lo que recibirán en el divorcio lo aportado durante el matrimonio.
- Si hay acuerdo, no será necesario ningún procedimiento judicial, pero si una de las partes quiere quedarse con la vivienda, se realizará una extinción del condominio para dar por finalizada la copropiedad.
- De no haberlo, de nuevo se tendrá que acudir a los juzgados para la partición.
Parejas de hecho
Cuando tu pareja y tú estéis en este régimen y, en caso de haber comprado la propiedad entre ambos, tenéis las mismas opciones.
- Vender el inmueble y repartiros el dinero, según los porcentajes aportados.
- Extinguir el condominio, como en el caso anterior, y que una de las partes se quede con la vivienda.
¿Te has dado cuenta que hemos hablado de una figura llamada condominio? Quizás no sepas bien a qué nos referimos, pero durante un proceso de divorcio vas a escuchar esta palabra y te interesa saber exactamente a qué afecta y cómo lo hace.
Hablemos del condominio
El condominio es, en esencia, una situación jurídica en la que tenemos un bien que pertenece a más de una persona, teniendo cada uno de los titulares una cuota de participación sobre él.
Es decir, las propiedades que se comparten y en las que aparece más de un titular en escrituras, son condominios, por lo que si tu casa es tuya y de tu pareja, está dentro de este criterio. Salvo que estéis casados en gananciales.
Pero en los otros casos, cuando toméis la decisión de divorciaros legalmente tendréis 3 alternativas, que son las que veíamos antes.
- Vender la vivienda que compartíais y repartir el dinero.
- Que uno de vosotros se quede con la vivienda y compre su parte al otro titular.
- Manteneros como copropietarios y realizar otras acciones como el alquiler (habitualmente no es la más recomendable).
Es en la segunda opción donde la figura del condominio es importante, ya que resulta mucho más interesante extinguirlo antes de cambiar la titularidad, que optar por una compraventa tradicional.
¿Por qué?
Para empezar, porque supone un beneficio fiscal al no estar sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (aunque sí le afecta el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, pero el importe es mucho menor). Además, habitualmente se evita la plusvalía municipal.
Pero, sobre todo, porque es un proceso mucho más sencillo y rápido y suele implicar una financiación bancaria bastante más favorable, ya que muchos bancos tienen hipotecas específicas para estas circunstancias.
De cualquier modo, si la intención es vender la vivienda a una de las partes de la pareja o bien a un tercero, lo mejor es contar con personal especializado que agilice y simplifique el proceso, y que además puede hacer funciones de mediador durante la operación.
Consejos Broker
Puestos a analizar las opciones que tenemos cuando abordamos un divorcio, existe una alternativa que es poco usual, pero que queremos que conozcas también. Se denomina ‘posposición de la venta’ y quiere decir que ambas partes acordáis mantener la propiedad durante un periodo de tiempo fijado, porque consideráis que no es el momento idóneo para venderlo (aunque ahora mismo el mercado inmobiliario es favorable y no sería necesario esperar, puede ser útil en otras coyunturas económicas).
Decidáis lo que decidáis, el camino no va a ser sencillo por todos los recuerdos y sentimientos que se enredan con las decisiones más mundanas.
En Broker lo vemos y vivimos a menudo. Somos una inmobiliaria pero una hecha de personas (enlazar a equipo) comprometidas con otras personas. Sabemos que, durante un divorcio la legalidad es fría y despersonalizada, pero nosotros no lo somos y es por eso por lo que trabajamos con kilos de empatía y de escucha activa. Y, además, ofrecemos todo lo que necesitáis para facilitaros el proceso. Comprensión, entendimiento y…
- Consultas de valoración objetiva y actualizada de la vivienda sin coste, en las que realizamos informes detallados del mercado y proponemos el mejor modo de abordar la venta y el precio más adecuado.
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- Negociaciones de precio, explotando siempre lo más positivo de la vivienda y generando un discurso persuasivo para alcanzar el mejor precio.
- Posición de intermediarios para facilitar acuerdos y comunicación entre las partes.
- Gestión completa de objeciones, condiciones y plazos, de una manera ecuánime y discreta.
- Nos encargamos de todos los trámites legales y de la recopilación de documentación.
- Coordinación con nuestros proveedores para agilizar la firma y la inscripción.
- Acompañamiento integral durante todo el proceso, en la resolución de dudas y preguntas, tanto sobre la venta como sobre cuestiones fiscales o legales.
Vender un inmueble es siempre una decisión complicada.
Hacerlo durante un divorcio lo es mucho más.
En Broker lo sabemos y, por eso, queremos ser tus mejores compañeros.